GARIS SEMPADAN BANGUNAN

Garis Sempadan merupakan batas dinding terluar bangunan pada satu lahan. Penetapannya diatur oleh pemerintah setempat dalam Rencana Detail Tata Ruang.

Garis Sempadan ini menetapkan jarak antara jalan dengan bangunan terluar atau lebih dikenal dengan Garis Sempadan Jalan (GSJ). Ada pula Garis Sempadan Bangunan (GSB) yang mengatur jarak antara satu bangunan ke bangunan lain.

Tidak semua wilayah di suatu daerah memiliki besaran GSJ yang sama. Hal ini tergantung dari kelas jalan dan lokasinya.

Garis Sempadan Bangunan di wilayah DIY :

Kota Yogyakarta

Peraturan Daerah Kota Yogyakarta Nomor 2 Tahun 2012 Tentang Bangunan Gedung, hal yang berkaitan dengan Garis Sempadan Bangunan terdapat dalam Pasal 15 dan Pasal 16.

Pengertian sesuai Peraturan tersebut yaitu Garis Sempadan Bangunan Gedung yang selanjutnya disebut GSB adalah garis maya pada persil atau tapak yang merupakan jarak bebas minimum dari bidang-bidang terluar bangunan gedung yang diperkenankan didirikan bangunan ditarik pada jarak tertentu sejajar terhadap :

1. batas tepi Ruang Milik Jalan (RUMIJA) atau garis rencana jalan yang ditetapkan dalam dokumen perencanaan kota;
2. batas persil yang dikuasai;
3. batas tepi sungai/saluran pengairan/pantai;
4. saluran/jaringan tegangan tinggi listrik, jaringan pipa gas, jalur rel kereta api dan sebagainya.

Pasal 15 :

• Setiap bangunan gedung yang didirikan tidak boleh melanggar ketentuan minimal jarak bebas bangunan gedung yang ditetapkan dalam dokumen perencanaan kota.
• Ketentuan Garis Sempadan terdiri dari GSB, Garis Sempadan Pagar, Garis Sempadan Konsul/Kantilever/Balkon, Garis Sempadan Sungai/Saluran, Garis Sempadan Jaringan Umum.
• Ketentuan jarak bebas bangunan gedung ditetapkan dalam bentuk :

1. garis sempadan bangunan gedung dengan as jalan dan atau tepi sungai; dan
2. jarak antara bangunan gedung dengan batas-batas persil, jarak antar bangunan gedung dan jarak antara tepi rencana jalan dengan pagar halaman yang diizinkan pada lokasi yang bersangkutan diberlakukan setiap persil.

• Penetapan garis sempadan bangunan gedung dengan tepi jalan, tepi sungai, jalan kereta api, dan/atau jaringan tegangan tinggi didasarkan pada pertimbangan keselamatan dan kesehatan.
• Penetapan jarak antara bangunan gedung dengan batas-batas persil, dan jarak antara as jalan dan pagar halaman yang diizinkan pada lokasi yang bersangkutan harus didasarkan pada pertimbangan keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan.
• Penetapan jarak bebas bangunan gedung atau bagian bangunan gedung yang dibangun di bawah permukaan tanah didasarkan pada jaringan utilitas umum yang ada atau yang akan dibangun.
• Garis sempadan ditetapkan berdasarkan fungsi bangunan.
• Dalam hal garis sempadan pagar dan garis sempadan bangunan berimpit (GSB sama dengan nol), maka bagian muka bangunan harus ditempatkan pada garis tersebut.

Pasal 16 :

• Pada dinding batas pekarangan tidak boleh dibuat bukaan dalam bentuk apapun.
• Jarak bebas antara dua bangunan gedung dalam suatu tapak minimal 2 (dua) meter dengan ketentuan sebagai berikut:

1. dalam hal kedua-duanya memiliki bidang bukaan yang saling berhadapan, maka jarak antara dinding atau bidang tersebut paling sedikit 2 (dua) kali jarak bebas yang ditentukan;
2. dalam hal salah satu dinding yang berhadapan merupakan dinding tembok tertutup dan yang lain merupakan bidang terbuka dan atau berlubang, maka jarak antara dinding tersebut minimal satu kali jarak bebas yang ditentukan.
3. Dalam hal kedua-duanya memiliki bidang tertutup yang saling berhadapan, maka jarak dinding terluar minimal setengah kali jarak bebas yang telah ditetapkan.

• Pada kawasan yang intensitas bangunannya padat/tinggi, maka jarak bebas samping dan belakang bangunan wajib memenuhi persyaratan :

1. Bidang dinding, struktur dan pondasi bangunan terluar tidak boleh melampaui batas pekarangan.
2. Untuk bangunan gedung bertingkat sampai dengan 3 (tiga) lantai, bidang dinding, struktur dan pondasi bangunan terluar dapat berhimpitan dengan batas persil, apabila tidak berhimpitan maka jaraknya sekurang-kurangnya 1 (satu) meter ke arah dalam dari batas persil.
3. Untuk bangunan gedung bertingkat sampai dengan 5 (lima) lantai, bidang dinding, struktur dan pondasi bangunan terluar batas persil jarak bebas samping dan jarak bebas belakang ditetapkan sekurang-kurangnya 2 m (dua) meter ke arah dalam dari batas persil untuk lantai sampai dengan 3 (tiga) lantai. Dan untuk penambahan jumlah lantai di atasnya, jarak bebas ditambah 1 (satu) meter dari jarak bebas lantai di bawahnya.
4. Untuk bangunan gedung bertingkat lebih dari 5 (lima) lantai, bidang dinding, struktur dan pondasi bangunan terluar batas persil jarak bebas samping dan jarak bebas belakang ditetapkan sekurang-kurangnya 4 m (empat) meter ke arah dalam dari batas persil untuk lantai sampai dengan 3 (tiga) lantai. Dan untuk penambahan jumlah lantai di atasnya sampai dengan 5 (lima) lantai jarak bebas ditambah 1 (satu) meter dari jarak bebas lantai di bawahnya. Dan lantai ke 6 (enam) dan seterusnya jarak bebas dapat sama dengan lantai di bawahnya.
5. Untuk bangunan gedung yang memiliki bangunan di bawah tanah (basement) jarak bidang dinding, struktur dan pondasi bangunan terluar sekurang-kurangnya 1 (satu) meter ke arah dalam dari batas persil.
6. Bangunan gedung yang memiliki risiko tinggi terhadap bahaya kebakaran jarak dinding terluar sekurang-kurangnya 250 cm (dua ratus lima puluh sentimeter) ke arah dalam dari batas persil.
7. Untuk perbaikan atau perombakan bangunan yang semula menggunakan bangunan dinding batas bersama dengan bangunan sebelahnya disyaratkan untuk membuat dinding batas tersendiri disamping dinding batas terdahulu.

Kabupaten Bantul

Peraturan Daerah Kabupaten Bantul Nomor 05 Tahun 2011 Tentang Bangunan Gedung, hal-hal yang berkaitan dengan Garis Sempadan Bangunan  :

Pengertian Garis Sempadan adalah garis yang membatasi jarak bebas minimum dari bidang terluar suatu massa bangunan gedung terhadap batas lahan yang dikuasai, antar massa bangunan lainnya, batas tepi sungai/pantai, jalan kereta api, rencana saluran dan/atau jaringan listrik tegangan tinggi.

Pasal 19 :

• Ketentuan jarak bebas bangunan gedung ditetapkan dalam bentuk:

1. garis sempadan bangunan dengan as jalan, tepi sungai, tepi saluran irigasi, mata air, tepi pantai, jalan kereta api, cagar budaya, dan jaringan tegangan tinggi; dan
2. jarak antara bangunan gedung dengan batas-batas bidang tanah, jarak antar bangunan gedung, dan jarak antara as jalan dengan pagar halaman yang diizinkan pada lokasi yang bersangkutan, yang diberlakukan per kapling, per bidang tanah, dan/atau per kawasan.

• Untuk bangunan gedung yang dibangun di bawah permukaan tanah (basement) sekurang-kurangnya berhimpit dengan garis sempadan bangunan.
• Untuk bangunan yang berhimpit dengan batas bidang tanah, dilarang menempatkan pintu, jendela dan ventilasi.

Pasal 20 :

• Ketentuan garis sempadan bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 ayat (1) huruf a terhadap jalan dibedakan berdasarkan fungsi jalan.
• Garis Sempadan Bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 ayat (1) huruf a terhadap jalur rel kereta api ditentukan berdasarkan posisi rel terhadap muka tanah.
• Garis Sempadan Bangunan pada lokasi yang berada di tikungan jalan, maka sempadan berupa lengkungan.

Kabupaten Sleman

Peraturan Daerah Kabupaten Sleman Nomor 2 Tahun 2015 Tentang Perubahan atas Peraturan Daerah Nomor 5 Tahun 2011 Tentang Bangunan Gedung, hal-hal yang berkaitan dengan Garis Sempadan Bangunan

Pengertian Sempadan adalah jarak bebas bangunan terhadap jalan, sungai, mata air, saluran irigasi, rel kereta api dan jaringan listrik tegangan ekstra tinggi.

Pasal 1 ayat 13 :

Persyaratan tata bangunan adalah persyaratan tentang fungsi bangunan, jarak antar bangunan, kepadatan bangunan, ketinggian bangunan, jumlah lantai/lapis bangunan, jarak antar bangunan, panjang blok bangunan maksimal orientasi dan sempadan, jaringan utilitas yang harus disediakan, tampilan bangunan.

Peraturan Garis Garis Sempadan Jalan

1. Jalan Nasional jarak bangunan dari as jalan 29m
2. jalan Jogja – Prambanan
3. jalan Jogja – Tempel
4. jalan Jogja – wates
5. jalan Arteri
6. Jalan Nasional (fungsi kolektor primer), jarak bangunan dari as jalan 23m, meliputi, jalan Jogja – Wonosari
7. Jalan Propinsi jarak bangunan dari as jalan 17,5m
8. jalan Jogja – Kaliurang
9. jalan Jogja – Puluwatu
10. jalan Jogja – nanggulan
11. jalan Temple – Klanggon
12. jalan Tempel – Pakem
13. jalan Pakem Prambanan
14. Jalan Prambanan – Piyungan
15. Daerah tepi lingkungan jalan kabupaten, jarak bangunan dari as jalan 11,5m
16. Antar lingkungan (A) dan (B), 9m dan 8m
17. lingkungan I jalan desa, jarak bangunan dari as jalan 6m
18. lingkungan II, jarak bangunan dari as jalan 5,5m
19. lingkungan III antar rumah, jarak bangunan dari as jalan 5m
20. lingkungan IV, jarak bangunan dari as jalan 4,5m

kampung/pedesaan, jarak bangunan dari as jalan 3,5m

Kabupaten Kulonprogo

Sesuai Peraturan Perda Nomor 1 Tahun 2009 Tentang Sempadan

Pasal 1 ayat 4 : Sempadan adalah jarak bebas dari bangunan terhadap jalan, sungai, jaringan irigasi, dan pantai sebagai fungsi pengamanan/ perlindungan.

KETENTUAN GARIS SEMPADAN
Pasal 7

1. Garis sempadan pondasi bangunan terluar yang sejajar dengan as jalan/rencana jalan/tepi sungai/jaringan irigasi dan pantai ditentukan berdasarkan lebar jalan/rencana jalan/kedalaman sungai/radius mata air/kemampuan pengaliran air/kondisi pantai, fungsi jalan dan peruntukan kapling atau kawasan serta pada situasi dan kondisi tertentu.
2. Letak garis sempadan pondasi bangunan terluar sebagaimana dimaksud pada ayat (1), adalah setengah lebar ruang milik jalan (rumija) dan ruang pengawasan jalan (ruwasja) dihitung dari as jalan.

Pasal 8

1. Garis sempadan jalan, ditetapkan sebagai berikut :
2. untuk jalan kabupaten meliputi :

• dengan fungsi lokal primer I, batas bangunan terluar untuk rumah tinggal adalah 14,5 (empat belas koma lima) meter dari as jalan, batas bangunan perdagangan dan jasa adalah 12,5 (dua belas koma lima) meter dari as jalan, dan batas pagar pekarangan adalah 7,5 (tujuh koma lima) meter dari as jalan;
• dengan fungsi lokal primer II, batas bangunan terluar untuk rumah tinggal, untuk usaha perdagangan dan jasa adalah 12,5 (dua belas koma lima) meter dari as jalan, dan batas pagar pekarangan adalah 5,5 (lima koma lima) meter dari as jalan;
• dengan fungsi lingkungan primer, batas bangunan terluar untuk rumah tinggal, untuk usaha perdagangan dan jasa, adalah 10,5 (sepuluh koma lima) meter dari as jalan, batas pagar pekarangan adalah 5,5 (lima koma lima) meter dari as jalan;
• dengan fungsi kolektor sekunder, batas bangunan terluar untuk rumah tinggal adalah
• (tujuh belas koma lima ) meter dari as jalan, batas bangunan perdagangan dan jasa adalah 12,5 (dua belas koma lima) meter dari as jalan, dan batas pagar pekarangan adalah
• (sepuluh koma lima) meter dari as jalan;
• dengan fungsi lokal sekunder I, batas bangunan terluar untuk rumah tinggal, untuk usaha perdagangan dan jasa adalah 12,5 (dua belas koma lima) meter dari as jalan, dan batas pagar pekarangan adalah 7,5 (tujuh koma lima) meter dari as jalan; dan
• dengan fungsi lokal sekunder II, batas bangunan terluar untuk rumah tinggal, untuk usaha perdagangan dan jasa adalah 10,5 (sepuluh koma lima) meter dari as jalan, dan batas pagar pekarangan adalah 7,5 (tujuh koma lima ) meter dari as jalan.

1. untuk jalan lingkungan meliputi :

• dengan fungsi lingkungan I, batas bangunan terluar untuk rumah tinggal, untuk usaha perdagangan dan jasa adalah 9,5 (sembilan koma lima) meter dari as jalan, dan batas pagar pekarangan adalah 5,5 (lima koma lima ) meter dari as jalan;
• dengan fungsi lingkungan II, batas bangunan terluar untuk rumah tinggal, untuk usaha perdagangan dan jasa adalah 8,5 (delapan koma lima) meter dari as jalan, dan batas pagar pekarangan adalah 5,5 (lima koma lima ) meter dari as jalan;
• dengan fungsi lingkungan III, batas bangunan terluar untuk rumah tinggal, untuk usaha perdagangan dan jasa adalah 6,5 (enam koma lima) meter dari as jalan, dan batas pagar pekarangan adalah 3,5 (tiga koma lima ) meter dari as jalan;
• dengan fungsi lingkungan IV, batas bangunan terluar untuk rumah tinggal, untuk usaha perdagangan dan jasa adalah 5,5 (lima koma lima) meter dari as jalan, dan batas pagar pekarangan adalah 3,5 (tiga koma lima ) meter dari as jalan; dan
• dengan fungsi lingkungan V, batas bangunan terluar untuk rumah tinggal, untuk usaha perdagangan dan jasa adalah 4 (empat) meter dari as jalan, dan batas pagar pekarangan adalah 2 (dua ) meter dari as jalan.

Kabupaten Gunung Kidul

Sesuai Peraturan Daerah Kabupaten Gunung Kidul Nomor 7 Tahun 2012 Seri E Tentang Bangunan Gedung

Pasal 1 ayat 37 : Garis sempadan adalah jarak bebas dari bangunan terhadap jalan, sungai, mata air, jaringan irigasi, dan pantai sebagai fungsi pengamanan/perlindungan.

Pasal 44

• Setiap bangunan yang didirikan tidak boleh melanggar ketentuan jarak bebas bangunan yang ditetapkan dalam rencana tata ruang.
• Ketentuan jarak bebas bangunan gedung ditetapkan dalam bentuk :

1. Garis sempadan bangunan gedung dengan as jalan, tepi sungai, tepi pantai, jalan kereta api dan/atau jaringan tegangan tinggi; dan
2. Jarak antara bangunan gedung dengan batas-batas persil, jarak antar bangunan gedung yang diizinkan pada lokasi yang bersangkutan, yang diberlakukan per kavling, per persil, dan/atau per kawasan.

• Untuk bangunan gedung yang dibangun di bawah permukaan tanah (besmen) paling tinggi berhimpit dengan garis sempadan.
• Dilarang menempatkan pintu, jendela, ventilasi pada dinding yang berbatasan langsung dengan tanah yang dikuasai.
• Untuk bangunan gedung yang didirikan di tepi pantai, garis sempadan ditetapkan paling sedikit 100 (seratus) meter dari titik pasang tertinggi ke arah darat, kecuali bangunan yang menunjang kegiatan rekreasi pantai.
• Untuk bangunan gedung yang didirikan di tepi sungai di luar kawasan perkotaan, garis sempadan ditetapkan paling sedikit 5 (lima) meter di sebelah luar sepanjang kaki tanggul.
• Untuk bangunan gedung yang didirikan di tepi sungai di kawasan perkotaan, garis sempadan ditetapkan paling sedikit 3 (tiga) meter di sebelah luar sepanjang kaki tanggul.
• Untuk bangunan gedung yang didirikan di tepi jalan, garis sempadan mengacu pada peraturan perundang-undangan.

Artikel ini dirangkum dan disusun oleh CV. Karya Mandiri Sejahtera.

Sumber :

• Peraturan Daerah Kota Yogyakarta Nomor 2 Tahun 2012 Tentang Bangunan Gedung
• Peraturan Daerah Kabupaten Bantul Nomor 05 Tahun 2011 Tentang Bangunan Gedung
• Peraturan Daerah Kabupaten Sleman Nomor 2 Tahun 2015 Tentang Perubahan atas Peraturan Daerah Nomor 5 Tahun 2011 Tentang Bangunan Gedung
• Dari e-journal.uajy.ac.id/8463/4/TA312849.pdf Tentang Tinjauan Wilayah Daerah Istimewa Yogyakarta di Kabupaten Sleman
• Peraturan Daerah Kulon Progo Nomor 1 Tahun 2009 Tentang Sempadan
• Peraturan Daerah Kabupaten Gunung Kidul Nomor 7 Tahun 2012 Seri E Tentang Bangunan Gedung
• https://www.google.com/search?q=garis+sempadan+bangunan